บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน)

What’s new

กอง REIT ค้าปลีกที่ใหญ่เป็นอันดับสามของไทย

ALLY ลงทุนในสิทธิการเช่าใน community mall 13 แห่ง (Fig. 15) จากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 9 ราย พอร์ตปัจจุบันมีพื้นที่เช่ารวม 160,228 ตรม. มูลค่าสินทรัพย์รวม 1.35 หมื่นลบ., NAV 8.5 พันลบ. และมูลค่าตลาด 6.3 พันลบ.

Analysis

ผลการดำเนินงานดี

จำนวนลูกค้ามาใช้บริการใน 3Q เพิ่มขึ้น 1% เป็น 125% ของระดับก่อนโควิดระบาดเนื่องจากมีการจัด event เพิ่มขึ้น และมีผู้เช่ารายใหม่ๆ เข้ามา ยอดขายของผู้เช่าทรงตัวใน 3Q โดยยอดขายเพิ่มขึ้นจากกลุ่มแฟชั่น, ความงาม & สุขภาพ และ lifestyle เนื่องจากผู้บริโภคออกมาใช้บริการศูนย์การค้าหลังโควิด กองทุนฯ ลดส่วนลดค่าเช่าจาก 11.3% ใน 2Q เป็น 8.6% ใน 3Q และ 5% ใน 4Q22F ค่าเช่าลูกค้ารายใหม่/ต่อสัญญาเพิ่มขึ้น 0.9% qoq เป็น 1.34% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยทรงตัวที่ 531 บาท/ตรม./เดือน ส่วนอัตราเช่าอยู่ที่ 93.2% (ทรงตัว qoq) อัตราการต่อสัญญา 89.3% ลดจาก 97.1% ใน 2Q กลุ่มผู้เช่าหลัก (super market และ fitness) ต่อสัญญาแล้ว

กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 4% qoq เป็น 153 ลบ.ใน 3Q

เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากการกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติ, ค่าซ่อมบำรุง (เกิดขึ้นครั้งเดียว) และต้นทุนค่าไฟฟ้าสูงขึ้น

จะซื้ออาคารสำนักงานจาก KE ภายใน 1H23 ซึ่งจะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น

อาคารนี้มีมูลค่า 500 ลบ. ตั้งอยู่บนถนนเอกมัย-รามอินทรา โดย ALLY จะใช้เงินกู้เต็มจำนวน ซึ่งจะทำให้ LTV เพิ่มขึ้นจาก 27% เป็น 30% และจะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น

การวิเคราะห์ความอ่อนไหว

เราคาดว่าถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุก ๆ 0.25% จะทำให้ EPS ลดลง 0.01 บาท

Action/ Recommendation

จ่าย DPU งวด 3Q ที่ 0.15 บาท (yield 2.1%) กำหนดขึ้น XD วันที่ 24 พ.ย.

DPU งวด 3Q ต่ำกว่างวด 2Q ที่ 0.165 บาท เพราะมีการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญและสำรองงบซ่อมบำรุงสำหรับ 4Q ทำให้ DPU งวด 9M อยู่ที่ 0.477 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยน่าสนใจที่ 8.8% ต่อปี ราคา ALLY ยังต่ำกว่าปัจจัยพื้นฐาน ราคาต่ำกว่า NAV อยู่ 24% อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยเหลือ 26 ปี โดยสัญญาที่สั้นที่สุดคือ I’m Park (6,726 ตรม. คิดเป็นเพียง 1.9% ของราคาประเมิน) ซึ่งจะหมดอายุในปี 2034