INETREIT มีความเสี่ยงต่ำด้านประมาณการกำไร เนื่องจาก INET ได้เช่ากลับตลอดอายุสิทธิการเช่า (ประมาณ 24 ปี) โดยจ่ยค่าเช่าคงที่ และเพิ่ม 2% ต่อปี กองทุนมีรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง และมูลค่าจะไม่ลดลงมากในระยะเวลาสั้น เราคาดเงินปันผลต่อหุ้นเฉลี่ย 0.83 บาท ในปี FY22F-FY25F ผลตอแทนปันผล 7.3% เราประเมิน INETREIT ที่ 13.5 บาทอ้างอิง DCF ณ ราคาปิดล่าสุด กองทุนให้ผลตอบแทนรวมที่น่าสนใจที่ 26% และ  IRR 9% เราแนะนำ ซื้อ

สิทธิการเช่าระยะยาว

INETREIT ลงทุนสิทธิการเช่าที่ดินและกรรมสิทธิ์อาคารและอุปกรณ์ (Data Center จำนวน 492  rack) โครงการ INET-IDC3 เฟส 1 ในจังหวัดสระบุรีจาก INET (ซึ่งเป็นผู้นำการให้บริการ Data Center และ Cloud ในไทย) และ INET ได้เช่ากลับ ตลอดอายุสิทธิการเช่าประมาณ 24 ปี ดังนั้น DCF ของ INETREIT จะไม่ลดลงในระยะสั้น

แนวโน้มอุตสาหกรรมขาขึ้น

อุปสงค์ Data Center และ Cloud เพิ่มขึ้นจากอุปสงค์จาก big data, social media, วิดีโอสตรีมมิ่งและ smart technology  ในปี 2017-2019 ธุรกิจ Data Center ในไทยเติบโต 5.5% CAGR และ Cloud 12.7% CAGR ต้นทุนการลงทุนที่สูง และการขอใบอนุญาตจาก กสทช. เป็นอุปสรรคสำหรับผู้ประกอบการรายใหม่  จึงเป็นการคุ้มครองธุรกิจของ INET และสร้างความมั่นใจว่า INET จะมีรายได้เพียงพอเพื่อจ่ายค่าเช่าให้ INETREIT

ผลตอบแทนปันผลที่ดี และมีความเสี่ยงต่ำ

INET เช่าทรัพย์สินกลับจาก INETREIT ตลอดอายุสิทธิการเช่าที่จะหมดอายุวันที่ 31 ธ.ค. 2045 โดยค่าเช่าคงที่ (371 ลบ.ในปีแรก) และเพิ่มขึ้น 2% ต่อปี สะท้อนรายได้ที่แน่นอน สมมติฐานอัตราจ่ายเงินปันผล 99% เราคาดเงินปันผลเฉลี่ยต่อหน่วย 0.83บาทในปี FY22F-FY25F สะท้อนผลตอบแทนปันผลที่น่าสนใจที่ 7.3%

แนะนำ ซื้อ; ราคาเป้าหมาย 13.5 บาท

เราประเมินมูลค่า INETREIT ที่ 13.5 บาทด้วยวิธี DCF อ้างอิง 5.1% อัตราคิดลด  เราประมาณการกระแสเงินสดตลอดอายุสิทธิการเช่าและไม่มีค่าซาก ณ ราคาปิดล่าสุด INETREIT  ให้ผลตอบแทนน่าสนใจที่ 26% และ  IRR 9%  ความเสี่ยงคือการพึ่งพาลูกค้ารายเดียว (INET) และสภาพคล่องซื้อขายจำกัด